云泰破局：股权结构、管理模式双创新，开辟行业3.0时代

中国商业行业面临剧变，一是伴随中国经济的发展，消费者生活方式正在发生显著变化，二是商业项目持续涌现，市场竞争愈发激烈， 三是线上交易冲击线下的同时，线上巨头纷纷布局线下，四是以数据驱动为核心的新零售业态不断涌现。

国内商业地产经历了三个阶段，以货品为中心的百货时代，以品牌为中心的购物中心时代，以人性和需求为核心的新消费时代。新的时代，探索人性及人们多层次的需求，创新产品和产品组合是商业的核心。可以说，商业地产，已经进入人性探索时代和产品经理时代。

在多种因素的挤压下，商业地产进入行业3.0时代。

10月10日，商业地产轻资产管理公司云泰商业在北京启动发布，云泰商业由云南城投、中国银泰、天津云泰热忱联合投资，原大悦城旧将吴铮担任总经理。吴铮将率领云泰商业团队，管理云南城投及银泰旗下商业资产，并将作为赋能平台，为更多商业地产和投资人提供全价值链服务。

云泰商业董事长杨明才在发布会上表示，站在资本、资产、资源、品牌、商业运营人才优势于一身搭建的坚实的平台上，云泰迈出了坚实的第一步。商业是以人为本，是云泰人做商业的出发点和最终的追求，所以今天启动会的主题叫探索与人性。云泰心怀更大的梦想，怀抱着为消费者创造美好生活的商业理想，秉承创业精神，创造并运营有灵性的空间和场所，促进人的连接，提高人的生活品质，使人们的生活充满乐趣。

图：云泰商业董事长杨明才

云泰创新推出轻资产管理模式

商业地产早已发生变化。显性特征是，购物中心已大部分替代了百货商城，体验式消费一跃成为重要业态。但是，当形色各异的购物中心出现在不同的商业区时，它们的竞争体现在管理服务上。

一度，“轻资产”的发展战略被广泛运用，这一发展战略成为各大商业地产商行之有效的扩张方式。实际上，轻资产并非行业的灵丹妙药，众多购物中心看似百家齐放，但是差之毫厘、谬以千里，徒有其表、客流稀少的购物中心比比皆是，行业痛点仍旧突出。

云泰瞄准了这一痛点，吴铮表示，“轻资产管理模式是一个优秀的模式，但不适用于早期的持有型地产商业，现在时机已成熟。”

云泰商业已经不是传统的B2B2C模式，而是一种B2C2B的新模式，吴铮解释道，“第一我是做客流的，门店卖出钱再给我，而不是直接给门店东西。第二，我是和商户的总部共同来管理门店的。”也就是说，云泰做客流，将客流导入门店，再和门店共同进行管理，运营管理难度增加。

云泰商业定位于“商业地产最好的店小二”，实际上是将投资方、品牌商、运营企业、消费者等多方利益结合的考虑。传统的商业，注重租金收益，而云泰更关注客流，通过产品创新、场景塑造和IP主题街区等创新模式引流，从而与消费者、品牌合作商、投资商实现多方共赢。

吴铮表示，“购物中心经历了货品时期，品牌时期，现在其实品牌、产品都不那么重要了，进入了关于人的需求的阶段。我现在的模式说我把消费者研究透了，我就把这部分消费者吸引过来，再反哺给门店，商业从租金到客流时代，原来以租金来收费，现在其实我更加关注客流。”

返璞归真，云泰商业将重点再次聚集到了消费者身上。

从大趋势上看，消费者的关注愈加多元，包括货品、品牌、环境、空间、IP展、主题街区、时钟化活动等等。

而这恰恰是吴铮擅长的，他在大悦城地产期间，强化定位、突出购物中心差异化，借力互联网思维，创新多种业态，打造骑鹅公社、神兽寺、0618街、五号车库、良食局、疯抢节，在国内购物中心运营上极受认可，吴铮也因此业绩名气双收。

目光回到云泰商业，吴铮的运营特点在云泰商业多有体现，比如注重差异化、细节到极致、创新不断等。云泰商业一位负责人表示，“围绕人的需求去形成它的差异化，我们做的IP化的产品，通过一种波次来拉动消费者，占据他的心，让消费者把时间浪费在美好的事物上。与其他相比商业运营商相比，我们是把一些功能性的层面做到极致，以人无我有人有我优取胜。”

图：云泰商业总经理吴铮

最大的非一股独大的商业运营管理公司

吴铮将云泰商业视为一次不断求索的创业历程，为此，他将10月10号的发布会主题定为“探索&人性”，还请来了同为创业者的王三石、吴晓军、解晓东，但实际上，目前云泰商业管理项目每年的人流超过2亿人次，管理面积超过300万平方米，团队规模达到1500人，这个规模早已超过大多数商业地产运营商。

在云泰商业的股权架构中，云南城投、银泰和天津云泰热忱，分别占比43%、32%和25%。云泰商业的董事长由云南城投委派，是云泰商业的法定代表人，银泰提名财务总监，而吴铮担任总经理。吴铮成为了云南城投、银泰商管合资公司的“合伙人”。

云泰商业的两大股东：云南城投、银泰，第一股东云南城投是投资人，重在投资，不干预业务;第二股东中国银泰，它在做商业地产尤其是购物中心这块有自身的团队，归入云泰商业的团队。

吴铮很满意云泰的股权结构，“整个金融市场和资本市场，它走到一个关键点上。云泰的股权结构治理结构非常好，我不是某一家一股独大的公司，我们是最大的非一股独大的商业运营管理公司，资本、项目、专业团队，这三个这在治理结构里面起到一个很重要的作用，能够充分的发挥，那其实也是一个专业的状态。我们可以为所有人来服务的。”

云泰商业除了接管银泰和云南城投的项目外，为赋能平台更多可能性，未来还将择机发展资产管理业务，最大化提升商业物业资产价值。

不同于“一股独大”的商业集团，云泰的股权结构较为多元化，也就是说，混合所有制为云泰商业的轻资产管理团队松绑，管理方式也更加灵活。

打破边界，剑指千亿

不得不提及的是云泰商业的股权结构，43%、32%、25%的股权结构的重点在于，云泰商业将两位投资方的自有项目作为起点，不断拓展外部的商业项目，与拥有众多项目的集团化或者基金合作，依靠轻资产实现增值收益。

志不仅在此，吴铮望向的是更广阔的天地。云泰商业表示，“管理云南城投和中国银泰的自有项目，并不是云泰商业的初衷。”

一个显著的特征是，云泰正在打破管理业态的边界，云泰商业已经运营数月，目前管理杭州、成都、昆明、宁波等近30个项目，涵盖购物中心、特色街区、会展商业、旅游小镇等，涉足业态众多。

在一份云泰商业内部发布的《关于打造最具行业创新力和影响力商业管理公司的决定》中，云泰商业宣布，用五年时间实现管理面积超千万平米， 管理项目销售额超千亿元，打造最具影响力的商业运营管理公司。要实现这个目标，云泰商业必须在股东项目以外，通过市场化获取更多项目。

吴铮提到创业初心，“我们希望我们的合作伙伴，把他最新的他愿意创造的东西，都放到我们这个平台上来尝试、来试验。我们是一个实验田，也是一个不断去希望去通过创新，通过跨界来引领来推动这个行业，或者说大家共同来探索这个行业。”