话说十八年前，干多干少旱涝保收、熬年头提拔分房的福利政策取消，从此货币买房成为人们获得居所的主要来源，住房的建设成为了中国经济新的增长点。旧格局被打破，意味着新秩序的开始，十八年来，各种类型的商品房社区为了吸引持币待购者的目光，使出各种解数;各种配套政策，或为市场添柴或为市场降温，始终操控市场于股掌;买房人从排斥、观望、盲动一直到抓狂、后悔乃至冷静，房子始终成为他们生命中不能承受之重……政府、开发商、买房人，再加上银行、二手市场等辅助因素，楼市形成了，让人们既爱又恨的楼市传奇也正式拉开了帷幕……
楼市前传 取消福利分房 楼市应运而生
1998年，是中国房改进入实质性阶段的一年。时任国务院总理的朱镕基宣布：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。”
朱镕基的话，宣布了“福利分房”时代的终结。从此，中国的住房分配，完全走上了商品化的道路。1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。
福利分房被叫停的动因，实际上是国家需要通过全民住房消费拉动经济增长并带动其他产业链条更长的消费。1998年7月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。通知要求，1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。要全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于百分之五，有条件的地区可适当提高。要继续按照《房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督》的原则，加强住房公积金管理工作。
通知指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价格商品住房。住房供应政策具体办法，由市(县)人民政府制定。
据很多人回忆，通知下达的那年年底，很多企事业单位都在抢福利分房的“末班车”，集资建房也加快脚步。
北京地产界资深人士季满如向北青报记者介绍，1998年住房改革还有一个重要的背景：亚洲金融危机。
“当时中国的经济发展速度不像今天这么快。要拉动经济必须靠大量投入，国家GDP7%、8%的目标，如果不靠新的经济增长点拉动，是很难保证的。因此，当时以住宅产业拉动内需的目标非常明确。毕竟住宅建设的产业链很长，涉及几十个行业，建材、化工、钢铁等，都能拉动经济增长。而且在买房以后，家居、家具、家电，又能带动很多行业。如此一来，投资与消费双重拉动，对国家经济与百姓生活是双赢的局面。”
而当时的北京房地产市场，住房商品化已经领先于全国。除了只能卖给外国人的涉外楼盘(即外销房)，还有早在90年代初，很多单位福利分房后，都能匀出一部分卖给非本单位职工的房产，这就是住房商品化的雏形。
楼市正传 打破内外销房界限 楼市从此统一
“当年住房商品化提出后，很多最后的配套政策、经验教训、操作手法，都是跟当时的外销房学的，因此，外销房对北京房地产市场具有不可磨灭的贡献。”时任北京罗马花园销售总经理的卢明告诉北青报记者。在内外销界限打破后，才有了双方的融合，北京地产界才真正意义上有了售楼处、推广、分期付款、租金回报等等营销手段，才真正意义上形成了楼市。
福利分房时代的住宅格局
在1998年之前，北京住房市场大体存在三种类型：
一、福利分房。大多数老百姓不会考虑买房，基本是熬工龄等分房。
二、商品房。基本是单位分房后匀出一些在市场上出售，成为单位的额外营收。由于很多单位建房都在黄金位置，因此很多没有单位背景的商人、演员成为最早商品房的购买者，而大多数老百姓是不敢购买的，因为对产权存疑，担心还是福利分房的变种。因此，最早买商品房的那批人，就成为人们眼中的“有钱人”和“敢第一个吃螃蟹的人”。据一位住在方庄的同事讲，那时候，单位分房的人发现自己单位对外出售的房价居然达到了“惊人的”3000多元/平方米，“恨不得把自己的房子卖了，大赚一笔，自己租房子住”。
三、外销房。当北京的商品房价还在每平方米三四千元的时候，外销房的价格已经在每平方米10000元至15000元之间了。据卢明回忆，那时候，港台、韩国、新加坡人是北京外销房的主力购买人群，即使对国内一些所谓有实力人群，外销房也是他们高不可攀的梦想。那时候，没有太多国人会认为房子怎么能花几百万去购买。普通的商品房4000元/平方米已经算很高了。但逐渐他们发现，亮丽的外观、花园般的社区、精致的物业管理是普通商品房社区完全无法实现的。所以在取消福利分房之后，随着取消外地人可以在京买房、住房按揭贷款的推出、内外销房打破界限，很多实力人群通过资金杠杆，也成为这些高端社区的业主。
取消福利分房之时 也是营销时代的开端
在外销房主导个人买房的时代，也是楼市第一批从业者入行的时间。
当时外销房销售体系分两个派别。一是台湾系。以罗马花园、阳光广场为代表的台湾系从大学生中海选销售员，进行魔鬼训练，从销售员的着装、礼仪、销售技巧进行强化培训。他们集中力量卖好一两个楼盘，然后再去接另外的楼盘，当初韩国人与新加坡人购买了大量罗马花园和阳光广场。后来这批销售员成为北京楼市各大楼盘的营销负责人，影响深远。
另外一派是香港系，以利达行为代表。他们没有自己的楼盘，纯粹的代理公司为外销房负责销售任务。他们的打法是人海战术，把销售员发出去，到各个写字楼、商场等各个有富人的地方去找客户。同样，这个体系也培养出一批楼市的销售人才。这两套体系直到2010年左右还在影响着地产销售市场的打法，但随着开发商销售系统体系化、渠道为王的新形态下，它们才淡出了市场。
福利分房在退出历史舞台后，普通商品房和外销房在2002年9月1日正式取消。从此，楼市进入大一统时代。
取消内外销房界限根源所在
据一个常年采访建设部的记者回忆，早在1999年，建设部研究建立内外统一的房地产市场，将内销房与外销房并轨。未来的商品房只认钱不认人，管你是国内的还是海外的，一律平等对待，一手交钱一手交房!
当时的考虑是，WTO脚步日益逼近，中国将汇入全球经济一体化的潮流。打破商品房的内外销售限制，对境外投资人实行“国民待遇”，这是大势所趋。
内外销售限制解除后，境外人士的选择空间无疑将大大扩展，除经济适用房外，所有上市的商品房尽可随意选购。而且，大量新上市的内销楼盘的品质纷纷提升，设计更具人性化，已远非昔日可比，其多项指标足以比肩外销房。例如，北京当年上市的珠江骏景，均价4900元/平方米，还附送全套精装修;清芷园的“小区一卡通”配置是一派高档社区的“风范”。内外销房两者的差异化越来越不明显。
后来的事实证明，中国加入WTO后，大量外籍公司和人士进驻中国，同时，随着国内宏观经济形势的趋暖，无论是内销房还是外销房，都成了受益者，房地产业迎来了一个新的上升期。
楼市外传 楼市最早溯源地寻踪
北京楼市最开始的地方在哪里?没有像样的售楼处，同样可以赚得盆满钵满;没有正式的产权证，照样可以蒙有钱人来买房……就是那个年代，楼市依然有火爆的理由，也就是后来那个著名理论的由来——房地产最重要的三要素：地段，地段，还是地段，在那个年代，楼市的黄金宝地是三个地方：“豪宅”方庄、“中产”望京、“别墅”亚北。
方庄 没落的贵族
记者曾走访1996年的方庄楼盘，当时每平方米4000元不到，前不久闻听一个新盘将在方庄面市，每平方米价格应该在10万元以上……也许仅以这个小小区域的房价变迁，可以管窥北京楼市20年跌宕起伏、冰火两重的历史。
方庄的商品房早在1986年就开始销售。一部分是单位分房多余出来进行销售的，当然很多都是打擦边球，明明是单位的房子卖给非本单位职工，当时有句话叫“民不举官不究”，大家都这么做，自然也就法不责众了;还有一部分就是最早真正的商品房，很多北京市房地产企业就是从方庄起家的。
当时，能在方庄购买一套房产，那是“相当有面子”。从1986年房价从700元/平方米至1800元/平方米到1996年4000元/平方米至5000元/平方米，很多最早的住户成为第一批从房产上直接受益的人。
直到进入21世纪，北京楼市突飞猛进发展，方庄慢慢进入慢车道。据资深人士回忆，方庄开发的初衷是为解决北京市政府机关、国有单位职工及其他区域拆迁户的住房问题。因此，后来为了节约用地，建造了大量超高塔楼，而且户型极小，绿化配套也跟不上，停车位也不足。有实力的买房人不再把方庄当成买房首选，而最早的买房人很多搬离了方庄，从此很长一段时间，方庄的房价反而成为北京黄金地段的价格洼地。
望京 厚积薄发的样本
望京更是一度被冠以“睡城”的称号，由于不是正南正北总让人迷路，进不去出不来的堵车常态，满街“思密达”声会让人感觉身在韩国……很多年中，一听说去望京会让很多人头疼。但即便如此，望京仍然是众多有眼光的买房人赌对的一个区域。
根据政府规划，望京将建成超大规划的社区，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到50万-60万人，相当于一个标准的中等城市。据最早在望京扎根卖望京花园的伟业顾问胡先生介绍，望京最早的居民中演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外国人较多，中产人群比重较大，年龄呈年轻化趋势明显。望京小区的家庭私家车拥有率接近50%。这个区域从一开始就有了定论：中产者的生活区。望京拥有众多小区，20世纪末全国最大的一笔投资投向望京，将成为中国乃至全亚洲最大的居民区。
在世纪之交，望京成为北京最热的区域之一。大西洋新城、宝星园、圣馨大地、慧谷根园等等一大批商品房社区，正是由于有了扎堆的社区，再加上本身就具备一切生活配套，越来越多的人把望京定位成一个居住区。随着居住人群与私家车的大量涌入，望京的交通配套承载不了一下子爆发的居住需求，因此，上班出不去下班回不来的拥堵状况，很长一段时间内人们给望京戴上了“睡城”的帽子。
据时任慧谷根园副总的杜明冬介绍，2004年政府在望京新建9条道路，逐渐改善了望京地区的交通状况，望京各大社区都因此升值。后来随着远洋、保利等地王的进入，望京由“中产”慢慢开始向“富豪”挺进。
亚北 “违规别墅”集中地到豪宅扎堆区
最早亚北留给买房人的印象都是“违规项目”，也就是常说的小产权房。最早那批“先富起来”的人，很多也是最早学会维权的人。记者曾在1997年至1998年接待众多关于亚北各大别墅的业主投诉，很多都是产权问题。
但今天看来，那批最早的“豪宅”购买者，都为后来人买房提供了重大的参考价值。即：一、不能买小产权房。在当时，很多买房人对产权概念不清，而且开发商会承诺(不会写入合同)未来肯定能办大产权，结果开发商卖完房把公司注销，上告无门。二、非品牌企业的房子谨慎购买。当时虽然还没有太多的品牌概念，但一些国企开发的楼盘已经在市场上有了一定知名度，还有诸如万科这样的外来企业都有不错的口碑。那种个体户式的开发商开发的楼盘要谨慎购买。除了产权问题，这种开发商基本没有开发经验，就是把房子盖好就卖，没有园林、配套、车库这些概念，很多业主入住后发现，连上下水都没连上，供暖居然要用土暖气……
很长一段时间，亚北区域是后来开发商不愿触碰的地方。大量土地已经被那些早年没有任何产品力的楼盘占据，在人们心目中已经不是一个好区域，即使好产品进入，也难以形成一个豪宅区域的模样。直到今天，亚北概念已经虚化，而包括京承高速、京藏高速沿线区域升值，大批品牌企业开始纷纷跑马圈地，大量高端楼盘出炉，使传统的亚北区域焕发出真正的春天。
