反弹弱势,楼市静待“援手”-世界速看料

在经历短暂的“小阳春”后，房地产市场的复苏之路再度受阻。

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根据国家统计局发布的数据，今年1-5月份，全国商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后再度扩大。同期，全国商品房销售额4.98万亿元，同比增长8.4%，增幅在连续三个月扩大后再度下降。

价格方面，在3月达到高点后，新房和二手房价格环比上涨的城市数量已经连续两个月减少。5月，70个大中城市中，有55个城市的二手房价格环比下降，其中包括四个一线城市。

作为市场交易最基础的指标，量与价走弱也说明房地产市场的复苏之路并不顺畅。从已经公布的数据来看，这也影响了其他指标的表现。

“尽管房地产市场仍在恢复，但其目前还面临不少困难。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说。

政策继续发力，是现阶段市场的主要期待。中指研究院市场研究总监陈文静表示，整体来看，短期内宏观政策有望继续发力稳经济，房地产政策的优化预期也在增强。

仍旧低迷

2023年以来，房地产市场出现低谷后的反弹。在各项稳楼市措施的作用下，3月的商品房销售面积达到1.48亿平方米，销售额达到1.51万亿元，接近历史同期最好水平。但到4月，在前期需求大规模释放之后，市场交易出现下滑。

5月，市场有所恢复，但整体交易规模仍然处于低位。5月单月，全国商品房销售面积为0.88亿平方米，销售金额1.0万亿元，同比分别下降19.7%和4.8%。

价格方面，5月，70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市有46个，比4月减少了16个。其中，一线城市和二线城市新房价格的环比涨幅均出现回落，三线城市则由持平转为下降。

二手房价格方面，5月仅有15个城市的二手房价格环比上涨，比4月减少21个，价格下跌的城市数量则达到55个。其中，4个一线城市的二手房价格全部环比下跌。

有分析人士将4月和5月的市场称为“小阳春”后的“倒春寒”。中原地产首席分析师张大伟表示，政策效果递减、涨价对需求产生挤出效应、学区房需求减弱、信心不足等，都是其中的原因。

房地产交易的降温，还影响了其它指标的表现。今年1-5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，在年初大幅收窄后，降幅又连续三个月扩大。同期，房屋施工面积、房屋新开工面积同比也明显下降。但在“保交楼”政策带动下，各地加强对房地产重点项目调度，房屋竣工面积仍有近两成的增长。

付凌晖在新闻发布会上表示，受到多重因素影响，房地产开发建设仍比较低迷。

据了解，尽管部分城市的土地交易火热，但多数房企对于投资和扩展仍然谨慎，这既源于企业信心不足，也在于其流动性并不充裕。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，公司只在一线城市和少数二线城市有补仓计划，且较为谨慎。总体来看，公司仍处于去库存阶段。

从数据看，房地产业的流动性的确不容乐观。今年1-5月份，房地产开发企业到位资金55958亿元，同比下降6.6%。在连续三个月收窄后，该指标降幅再度扩大。

此外，5月份，房地产开发景气指数为94.56，在连续四个月增长后出现下跌。

政策出台预期加强

自2021年下半年至今，房地产市场的深度调整期已持续了24个月。期间，各级政府部门虽不断出台稳楼市政策，但市场始终未能进入持续回温的通道。

分析人士普遍认为，这是因为市场的压力和风险未完全解除，并影响到信心的恢复。

2022年下半年至今，各项稳楼市政策保持着较高的出台频次。中原地产的统计显示，2023年1-5月，各地房地产政策出台累计已经在320次左右。在政策措施上，既包括对需求端的降首付、降利率、取消各类限制性措施、发放购房补贴等，也包括针对供给侧的各项企业纾困政策。

但这些政策未能形成持续的效果。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，整体地产需求比较弱势，接续能力不足，本质上是居民收入和就业受冲击且对地产预期悲观，对买房特别是承接债务买房的积极性很低。市场转弱，开发商拿地、开工的积极性很低，从而导致上下游全链条转弱。

房地产与宏观经济有着密不可分的关系。李宇嘉认为，在居民收入和就业修复完成之前，销售企稳的难度仍旧比较大。因此，虽然降息有望对后市形成一定支撑，但最关键的还是需求端对新市民、年轻人的就业、收入问题予以解决。

同时，供给端的措施也需要强化。李宇嘉指出，由于开工跌幅在扩大，开发商已经爆发的风险未得到妥善处置，预计三季度及下半年开发投资继续转弱。去年城投托底、国企央企拿地积极会形成一定对冲，但在市场销售下行和控制地方债务的情况下，托底能力有限。

现阶段，政策层面进一步优化的预期在加强，其中不仅包括房地产政策，还包括宏观经济层面的相关措施。张大伟指出，未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台，增信心、防风险、促转型将是政策的方向。

有分析人士认为，今年6月和7月将是政策出台的主要时间点。因为从机构发布的数据看，6月上半月，房地产市场仍然没有明显好转的迹象，这也意味着，需要有政策层面的措施来进一步拉动。

付凌晖则对市场的企稳充满信心，他表示，从下阶段看，随着经济恢复向好，稳定房地产市场的政策显效，市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。