房企三季报：继续磨底 L型拉长

房企销售仍未好转，盈利又陷入谷底，行业好转仍需时日；核心城市的逐级复苏有望带动行业走出底部。

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杨现华/文

随0月房地产销售并没有迎来预想中的“金九银十”。即使有一连串政策的刺激，行业销售仍未见明显起色。而在结算端，前三季度上市房企整体收入也呈现下降之势。净利润降幅虽同比收窄，但仍在低位，行业复苏任重道远。

在上半年销售低迷后，一系列的放松政策使得市场对下半年的“金九银十”充满期待。可即便有“930新政”的再度加码，也没能缓解房地产销售继续低迷的局面。疫情后政策不断放松，但期望中的复苏并没有出现。

由于疫情散状频发，居民消费预期不断受到冲击，房地产的“L”型底部在不断拉长。让市场感到些许暖意的是，北京、上海等一线城市正走出底部。宏观政策的持续放松和疫情稳定后的消费信心回暖，影响着L型的长短。

金九银十不及预期

2022年10月份，万科实现合同销售金额321亿元，同比下降23.48%；9月公司实现合同销售347.3亿元，同比下降了3.82%。在所谓的“金九银十”销售旺季，万科的销售都没有能实现增长。

这并非个案，国家统计局的数据显示，2022年1-9月份商品房销售面积10.14万亿平方米，同比下降22.2%，其中住宅销售面积下降25.7%；商品房销售额9.94万亿元，下降26.3%，其中住宅销售额下降28.6%。

和前8个月相比，销售面积和销售金额变化无甚差别。此外，1-9月份，全国房地产开发投资10.36万亿元，同比下降8%；其中，住宅投资78556亿元，下降7.5%。

克而瑞发布的百强房企销售情况则显示，2022年10月，百强房企全口径销售金额同比下降超过三成，环比较9月有所下滑，2022年1-10月销售累计同比下降约45%，10月销售要略弱于以往季节。

原本市场和机构对房地产销售的传统旺季是有所期待的。政策不断放松以及不断滞后的需求，加之房企也会利用中秋小长假和十一黄金周增加推盘，信达证券认为，在传统旺季，此前未被满足的购房需求正在逐渐释放，预计房地产市场将迎来新一轮行情。

显然，期待的行情并没有到来。9月末，央行等中央政府部门出台了一系列宽松政策，包括取消部分城市首套房房贷利率下限限制、下调住房公积金贷款利率、对换购住房给予个税优惠等，或多或少都会对房地产销售带来积极影响。

例如，至少20个城市首套房贷款利率下调至4%以下，包括武汉、天津等省会、直辖市级别的新一线城市；且房企也选择在国庆期间加大推盘力度，这样的局面下销售仍然萎靡，市场弱势可见一斑。

销售旺季行业没能迎来明显复苏迹象，结算端同样处于低位中。房企三季报发布已经落幕。三季度房企收入降幅有所收窄，但盈利压力显而易见。

报表盈利承压

万科2022年前三季度实现营收3376.73亿元，同比增长24.38%；实现归属母公司股东的净利润170.5亿元，同比微增2.17%。第三季度，公司实现营收1307.57亿元，同比增长25.28%；实现归母净利润48.28亿元，同比减少了14.43%。

受疫情反复和市场下行等对施工进程影响，2022年前三季度，申万115家A股房地产板块企业实现营收1.66万亿元，同比下降远超一成。第三季度房地产板块实现营收约5788亿元，同比下降约8.8%，降幅较二季度减少了6.7个百分点。

随着保交付专项借款等措施的持续推进，以及年末集中竣工结算，房企全年营收降幅有望进一步缩小，但净利润却并没有好转，甚至有进一步恶化的趋势。

2022年前三季度房地产板块实现归母净利润213.99亿元，同比下降74.4%，降幅较二季度扩大了9.4个百分点。115家A股房企中44家陷入亏损，占比接近四成，前三季度净利润能够保持正增长的不到两成。

从单季度来看，2022年第三季度，115家房企合计实现归母净利润-20亿元出头，较上年三季度的约167亿元大幅下降。一季度和二季度房企合计盈利虽然下降，但净利润也都远超百亿元，三季度房企亏损情况愈发严重。

中银国际指出，盈利下降主要是因为此前楼市最热时期房企高价拿地项目进入结算期，利润空间受到挤压。

房企利润拐点早在2019年就已经确认，目前的结算毛利率水平已达到历史低位。

中银国际表示，2021年上半年，首批集中土地出让并没有出现预期中的利润率改善，同时高配建和高自持比例进一步拉低了静态毛利率，短期内行业结算利润率水平还将承压。

不过，随着政府让利，后续的集中供地利润率有所改善，房企的盈利能力有望回升，2024年或将迎来行业结算端利润率的回升拐点。

盈利大幅减少，债务压力并没有减少。2022年三季度末，房地产板块有息负债合计3.42万亿元，虽继续小幅减少，但板块经营性现金流净额仅为900亿元出头，同比大幅下降近一半。现金短债比首次降至1以下，这意味着整体行业仍面临较大的偿债压力。

从三季报的情况看，在结算端房企还未走出底部，而且由于前期高价拿地等影响，短期内房企的盈利恐也难以很快扭转颓势。销售下降和融资紧张等造成的资金压力对房企的偿债压力仍是不小的考验，近期仍有规模房企因偶发事件导致资金链爆雷。

房企压力重重显而易见，但截至三季度末，房地产销售规模已经达到约10万亿元，房地产仍是一个拥有超大市场空间的行业，从整体销售看，目前行业仍处低谷，但核心城市有提前走出低谷的迹象。

核心城市复苏明显

金地集团2022年10月实现签约面积106.7万平方米，同比上升7.07%；实现签约金额203亿元，同比上升22.88%。这已经是公司销售连续3个月实现正增长，而且增速有加快的迹象。之前的8月和9月，金地集团分别实现签约金额212.3亿元和227亿元，同比上升11.56%和7.05%。

与多数规模房企全线布局不同，金地集团更侧重于一、二线城市的深耕。截至2022年上半年，公司布局的城市也不过78座，疫情前的2019年更是只有61城，这从公司均价上也可见一斑。2022年前10个月，公司销售均价为2.26万元/平米，远高于众多规模房企不到2万元的均价。

部分核心城市的销售也确实在回暖。以北京为例，2022年前三季度，全市商品房销售面积为737.8万平方米，同比下降5.1%。其中，办公楼销售面积为45.5万平方米，增长38%；商业营业用房为42.1万平方米，增长1.4倍。

仅从销售面积来看，北京的商品房销售已经接近正增长。2022年一季度，全市商品房销售面积为192.6万平方米，同比下降11%。上半年，全市商品房销售面积为446.1万平方米，同比下降8.7%。

三个季度销售回暖、逐级而上的趋势非常明显，从其他指标看回暖迹象同样显著。前三季度，全市房地产开发企业房屋新开工面积为1242.5万平方米，同比下降5.7%。一季度降幅超过三成，上半年降幅也在两位数以上，竣工面积更是从一季度50%以上的降幅迅速提升至三季度末的增长10%。

2022年上半年，北京市房地产开发企业到位资金为2304.3亿元，同比下降18.6%，三季度末为3862.1亿元，同比下降只有7.6%。其中，国内贷款基本持平，自筹资金已经实现近两成增长，只有反映销售的定金及预收款仍有20%出头的下降。

上海也是回暖明显。受疫情困扰，二季度上海房地产销售明显受到影响。2022年上半年，上海商品房销售面积637.91万平方米，下降23.4%。其中，住宅销售面积535.80万平方米，下降19.8%。

而在一季度，全市商品房销售面积412.17万平方米，增长4%。其中，住宅销售面积348.14万平方米，增长10.4%。也就是说，因疫情陷入停摆的约3个月时间也即二季度，上海的房地产销售急转直下。

到了三季度，上海商品房销售面积1201.07万平方米，同比下降7%。其中，住宅销售面积1014.71万平方米，下降3.6%。与上半年相比，上海的房地产销售迅速反弹。

当下广州等地疫情又有所反复，但房地产的复苏又是从核心城市开始，这意味着在疫情等不确定性因素影响下，房地产的复苏之路并不平坦。

华泰证券指出，保守看2023年房地产销售额仍将小幅下降，但若政策空间进一步打开，经济不确定性消除，销售投资将提前修复，行业销售有望实现小幅增长。