焦点关注：贝壳几多“挑战”与“难” 拐点何时来？

烈火出真金，危机亦是契机！

作者：赤耳

编辑：王文

(资料图片)

风品：司廷

来源：铑财——铑财研究院

没有一个冬天不可跨越。

随着近期防疫政策调整，以及地产业“三只箭”落实，房企迎来一波估值反弹。

12月13日，贝壳控股回购约13.5万股ADS（美国存托股份），回购价14.4-15.4美元。自12月2日以来，这轮回购已耗资超1231万美元。

快马加鞭、提振内外信心之意浓郁。

01

“省”出利润 可否持续？

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不努力也不行了。

刚刚发布的三季报，让外界不乏观望情绪：

2022三季度，贝壳营收176亿元，同比下降2.8%；净利7.23亿元，同比扭亏为盈，也是2021年三季度以来首次盈利。

可喜可贺，然营收下滑却能扭亏，如何做到的？

“这是实施一系列风险控制、成本管理及效率提升措施的结果。”贝壳执行董事兼首席财务官徐涛解释。

换言之，主要靠大力“节流”：

早在2021年10月，贝壳就被传将上海分布的研发、金融、品牌等部门进行优化；进入2022年，又传出针对二手和新房交易服务事业群员工优化10%；以及“启动新一轮裁员”等消息。对此，贝壳曾予以澄清。

不过财报显示，截至2022年9月30日，贝壳旗下门店数量为41398家，同比减少23.3%；活跃门店数量为39713家，同比减少19.7%。旗下经纪人量402630名，同比减少21.9%；活跃经纪人量372718名，同比减少20.4%。

三季度研发费5亿元，同比下滑51.2%，主要由于研发人数减少，人力成本及股份支付薪酬费用减少。

一番努力，最终让贝壳缓了口气。三季度营业成本从去年153亿元下滑16.3%至128亿元，运营费从去年的52亿元下滑29.9%至35亿元。毛利率从 15.2% 提到今年三季度的 27%。

对于毛利率上升，贝壳认为主要由于贡献利润率较高的存量房业务收入占比提升，而存量房业务贡献利润率提高又因链家经纪人的固定薪酬成本减少。

即上述扭亏，主要得益企业瘦身收缩，而非真正核心盈利能力改善。那么，一旦重启扩张进击，净利怎么走尤未可知。这种成本压缩只能是一时之计，长期依赖将不利企业长远战略布局、可持续发展，即也有边际效应、双刃效应。

已有衍生“代价”：三季度总交易额7371亿元，同比下降11.3%。其中存量房总交易额4490亿元，同比增加18.7%；新房总交易额2615亿元，同比下降36.2%。好在家装家居总交易额达到20亿元，2021年同期仅6600万元，但新兴业务及其他的总交易额247亿元，同比下降41.7%。

拉长到2022前三季，贝壳营收439.22亿元，同比下滑30%；净亏17.63亿元，同比下滑534.74%。

贝壳联合创始人、董事长兼CEO彭永东预计，即便市场复苏，从业者回流也有限，未来几个季度里，贝壳的门店和经理人数量会保持相对稳定。

所言不虚，上升到行业视角，房地产已告别黄金期。新房销售、存量房交易仍在低位盘整。“蛋糕”缩小、存量深耕中，即便市场回暖，贝壳来自房产交易的收入也很难回到前几年盛况。

显然，贝壳依然在寒冬渡劫。想要真正走出困境，节流之外更要开源。

02

“中介第一股”滑落

几多“挑战”几多“难”

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贝壳，曾经代表了房地产互联网的创新和可能，这是其受到资本热捧的重要逻辑。

从2018年成立到美股上市，贝壳一直顺风顺水。

尤其2020年，堪称高光时刻。这一年，通过转型互联网开放平台，全力打击假房源，贝壳总交易额突破3.5万亿元，坐稳房产中介一哥。当年8月13日，贝壳在纽交所成功敲钟。头顶“中介第一股”光环，市值一度突破900亿美元。

上市前的沟通会上，面对贝壳模式是否已跑通的问题，创始人左晖称，“目前贝壳完成了从0到1，还不算完全跑通。”

梳理核心业务模式，即房屋交易平台、ACN模式，通过聚拢更多业内经纪人，利用产业互联网思维，提升开单效率，获取更多收益。

高峰时，贝壳平台连接的经纪门店量超5万家，经纪人超50万，达到全国总量的四分之一。而左晖目标是，未来扩展到10万家门店、100万经纪人。

可谓携风带雨、气吞山河。然过去一年，贝壳平台链接的经纪人量降超10万，门店数量也锐减超万家。

2021年5月，左晖突然去世，对贝壳带来当头一棒。各方叹息惋惜之余，也在审视贝壳下一步的方向。

平心而论，贝壳也意识到了行业聚集风险、业务单一依赖隐忧， 新帅彭永东强调 “回款安全度大于佣金费率”，运营重点开始更多向家装、租赁业务倾斜。

然即使抛开跨界难度，这个转型过程非一蹴而就。时至今日，贝壳收入和盈利模式仍主要来自于佣金和渠道费／分成，2022年前三季，来自平台服务费的收入只有47.1亿，占总体营收只有10.72%。

行业分析师郝瑞表示，掀开互联网外衣，贝壳仍是一家劳动密集型的中介公司。佣金和渠道费的过多依赖，让其一度门店快速扩张，但除了规模效应更要警惕规模风险。一定意义上说，上述裁员关店缩费，是贝壳在为过去大举激进扩张埋单。

业绩说话。2017年—2019年贝壳分别净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元，2020年盈利，2021年再次亏损。今年三季度扭亏，但之前连续四季度亏损，前三季亏额仍同比大增。

股价表现也不光鲜，截止美东2022年12月14日，贝壳收盘价14.4美元，相比2020年底的79.4美元，累计缩水超8成；相比20美元的发行价也下跌约三成。

尴尬滑落之下，今年4月，贝壳曾被美国证券交易委员会（SEC）列入“预摘牌名单”。虽最终有惊无险，潜在隐忧还是让贝壳选择回港双重上市。不过从股价看，港股表现也较一般，一度跌破30.85港元发行价，截止12月15日收盘价36.45港元。

种种压力，也让高管层负重前行。在业绩会和财务报告上，“难”、“挑战”，成为彭永东高频词。接过左晖大旗，这位新掌舵人担子不算轻。

03

可喜涨势 规模占比仍弱

与时间赛跑

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属于贝壳的拐点何时来？

办法总比困难多，但方向远比努力更重要。

2021年11月，贝壳宣布“一体两翼”战略方针，“一体”是房产交易业务，“两翼”指家装业务和租赁（新兴）业务。

实际上，意识到行业变化的贝壳许久前就已筹谋转型。

据媒体报道，2015年6月，左晖和万科集团高级副总裁刘肖在星巴克喝咖啡时，两人对合作家装业务“一拍即合”，当年7月万科和链家宣布正式合作，共同成立“万链家装”进入家装业。

不过，五年后万科选择退出，万链并入贝壳旗下家居服务平台——被窝家装，贝壳开始全面进入家装领域。

2021年7月，贝壳宣布拟耗资80亿元收购圣都家装。2022年4月正式完成收购，贝壳拥有圣都100%已发行和流通的股权。

对于跨界家居家装，彭永东将其形容为“翻越第二座山”。

在其看来，在中国居住服务市场，家装市场与曾被数字化改造的存量房交易市场较相似，空间巨大、高度分散，长期以来尽管保持相对高速的增长态势，但用户体验还存较大提升空间，亟待用产业互联网的“重”度思维“重”做一次。

不止说说而已，除了重资收购圣都，为了打开市场，贝壳搭建了业务联动规则，店东可在向装修业务导流的客户签约后五天内收到佣金，可谓诚意满满、亦显颠覆决心。

2022第三季，贝壳家装家居完成签约合同额近20亿元，同比提升超60%。贡献业务收入18亿元，同比增长超过40%。

这在行业普遍低迷的大环境下，算得逆势上扬，成绩单拿的出手。

另一翼租房业务，期内包括租房在内的新兴业务及其他收入8亿元，同比增长45.8%。截至三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超8.5万间，环比增长100%。

无需赘言，面对行业逆风，贝壳在努力培养第二增长曲线，成长势头令人欣慰。

只是，相比主业，“两翼”经营规模还是太小了，合计对总收入的贡献只占14%。而作为跨界者，想要在强敌环伺的赛道更进一步、建立规模优势，阻力挑战也不可小视。

比如家装市场极度分散，且强专业强体验，口碑沉淀、产业链夯实、产品力打磨都非一蹴而就，需要持续时间蓄力。租赁市场更是长周期、重投入，品控之外还有警惕杠杆风险，急不得。

问题是，看看上述业绩股价，贝壳最需要的也是时间。伴随股价下滑，一些此前陪伴贝壳多年的资本已陆续撤出，如孙正义清仓了贝壳股票，高瓴资本减持1.7%至3.3%。

不禁疑问，贝壳未来前景如何？成长见顶了么？新故事有多少吸引力？

04

怀揣两个利器 拐点野望

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所幸，贝壳并非躺平。内外提振，一直在路上。

2022年5月31日，贝壳宣布拟设立一项股份回购计划，将在12个月内回购最高10亿美元的ADS（美国存托凭证）。

也是今年5月，创始人左晖去世一周年之际，彭永东发文感慨：“之于行业、团队，老左就像一把大伞，遭遇乌云压顶有他遮蔽风雨。这一年，我们独自面对每一次的‘难’。”

但敢于做难而正确的事情，一直是大众对于贝壳的印象。

的确，大事难事面前，信心比黄金更重要，方向比努力更关键。从上述表现看，贝壳、彭永东至少目前仍紧握这两个核心利器。那么，翻盘反转也就不缺可能。

君不见，行业曙光已越发明亮。

11月28日，证监会决定，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。由此，支持房地产融资的“三支箭”全部落地，市场预期有望逐步改善。而最先受益的往往是行业龙头。消息次日贝壳-W涨超12%。

而更早前的“金融16条”提到，支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。

贝壳研究院高级分析师唐瑄指出，上述文件没有限定在首套住房，在支持刚性和改善性住房需求的背景下，未来二套房贷首付、利率有望进一步降低，利好改善需求释放。

换言之，贝壳已熬过了最艰难时期。

不过，供给端政策改善，市场信心修复，传导至需求端仍要时间。贝壳预计，第四季净收入介于145亿元至150亿元，同比下降约15.7%至18.5% 。

整体看，贝壳仍在转型升级、收入结构优化、核心竞争力提升的关键时期。能否穿越周期、迎来价值新拐点，仍要打个问号。

靠什么破题呢？

三季度财报时，彭永东曾表示，“向内看，这是源于贝壳这一群人所形成的组织文化，对科技向善、品质服务、极致运营有着不可动摇的坚持，让我们获得了消费者和服务者的肯定。向外看，这更是源于我们国民经济的坚实基础，源于我们每一个小家对‘美好居住’的渴望，所累聚的中国居住领域的巨大需求。”

字斟句酌，答案或许就在其中。

烈火出真金。对于真正优秀企业、企业家而言，危机是一种考验，也是更上一层楼的机会。

会是贝壳、彭永东么？

本文为铑财原创