每平方米38万，是深圳楼市个案还是一种趋势

邱林

提起深圳的住宅，很多人第一反应是高不可攀，认为那都是有钱人的游戏，没有年入百万就不配拥有。或许真是如此。深圳楼市岁末，因一宗每平米38万元“天价”住宅而引起波澜。

12月22日，位于深圳湾核心地段的中信城开信悦湾首批单位获批，其备案均价高达每平方米24.4万元，最高单价触及每平方米38万元，一举刷新深圳新房住宅有史以来的备案价纪录，成为市场焦点。

【资料图】

二十多天前，深圳湾沄玺首次入市，套均3000万以上的顶豪，开盘首日去化高达70%。500平方米、700平方米1149平方米超大户型在上午就售罄，单价达每平方米25万-28万，总价1.3亿-3.3亿元的房源几乎被抢购一空。

这表明，深圳购买力实在太可怕了。但这仅仅是年底豪宅大战的序幕。今年可谓是楼市的“政策大年”，政策的密度和力度也达到了史无前例的节奏。根据中指研究院数据显示，围绕“稳楼市”政策组合拳达780余条，包括不仅限于降首付、松绑限购、降税费、降利率、存量房收储、以旧换新，城中村改造、控土地供应等。

深圳也不例外。全年支持楼市的大小政策，多达十几项，平均每个月都推出了支持楼市的政策。深圳湾的“暗战”，四大天王争霸 2025深圳年底的豪宅市场，形成了“四大天王”的竞争格局，每个项目都有独特的定位和优势。深圳湾沄玺由华润置地与中海地产联合打造，拥有“双央企背书+后海总部基地核心地段”优势。

有分析认为，深圳核心城市核心地段（如深圳湾、超总基地）的稀缺顶豪，因不可复制资源+高净值人群资产配置需求，价格易创新高，市场表现稳健。资金加速向核心资产集中，5000万以上顶豪成交增长显著。而刚需、远郊盘因供应充足、配套不足，价格持续承压，“冰火两重天”将成常态。

或许，顶豪定价脱离“成本+利润”，转向“资源+身份+ 稀缺性”的奢侈品逻辑，反映出居住属性的真实价值。所以，整体楼市仍以“稳地价、稳房价、稳预期”为主线，普宅无全面冲高基础。

对于投资者而言，现在需要考虑的是，这些顶豪项目是否透支了未来升值空间？毕竟，这几个项目的实际成交价，每平米已经超过20万，甚至30万。而这些顶豪明显察觉到这一层，据了解，深圳湾沄玺选房成功减100万元，7天内准时签约享九八折，一次性付款可享96折。

这也解释了为何在整体楼市低迷的背景下，顶豪市场仍逆势上扬。2023至2024年，全国重点城市高端住宅价格普遍持平或上涨，深圳、上海顶豪项目去化率远超市场平均水平。对高净值人群而言，优质海景房已成为“资产锚点”。而随着高净值人群资产配置需求上升，对“资源占有型”房产的争夺将更加激烈。

这场高价背后，是一场关于资源、工艺与身份的深层博弈。随着更多高端项目入市，市场将面临品质与价格的双重考验。部分购房者反馈的交付质量问题也提醒开发商，在追求价格高度的同时不能忽视产品品质。

下一步，核心城市优质不动产仍将是资产配置的重要选项，但市场竞争将更加注重产品力与服务的综合比拼。它提醒人们，在房价数字之外，真正决定价值的，是那些无法被复制的东西：一片海，一段岸线，一种生活方式，以及一个圈层的入场券。当城市进入存量时代，土地自然会耗尽，开发商对稀缺资源的追逐，永远不会停止。

然而，有一点是肯定的，每平方米38万不具备可复制性，不会传导至整体楼市。也就是说，每平方米38 万元是顶豪孤品的极端定价，非深圳楼市主流，更非趋势。问题是，整体市场呈核心顶豪稀缺溢价、普宅温和调整的分化格局。